Предложение Александра Бабакова о государственном макропланировании городской среды звучит на фоне наших точечных застроек и спальных районов-муравейников как глоток свежего воздуха. «Жильё должно быть для жизни» — фраза, которая сама по себе является убийственной критикой последних 30 лет девелоперской практики. Но за этим правильным лозунгом скрывается монументальный по сложности вопрос: а кто, как и какой ценой будет это самое «макропланирование» осуществлять? Давайте разбираться без иллюзий.

Почему идея кажется такой привлекательной? Потому что мы устали от хаоса

Каждый, кто живёт в спальном районе с тремя школами на 100 тысяч человек и одной убитой дорогой к метро, интуитивно понимает, о чём говорит Бабаков. Наша урбанистическая реальность — это результат отсутствия целостного замысла.

1. Девелопер строит там, где дешево купить землю, а не там, где логично с точки зрения города.

2. Инфраструктура (школы, дороги, поликлиники) вечно догоняет и всегда в дефиците, потому что её строительство — обязанность бюджета, а не прибыльного бизнеса.

3. Город расползается пятнами, а не развивается системно.

Идея «Госплана 2.0» — это мечта о порядке. О том, чтобы сначала проложили дороги и коммуникации, построили школу и парк, а уж потом — жилые кварталы. Чтобы человек мог работать, учить детей и ходить к врачу в 15 минутах от дома. Это базовая, казалось бы, мысль, которая в России стала почти революционной.

Китайский опыт: 70% госжилья. А что скрывается за этими цифрами?

Ссылка на Китай одновременно и сильна, и опасна. Да, там государство — главный игрок на рынке. Но:

• Это тоталитарная по сути система управления землёй и ресурсами. Там можно быстро принять решение и так же быстро снести целый квартал под новую застройку. У нас — нет.

• Китай десятилетиями осуществляет беспрецедентную внутреннюю миграцию из деревень в города, и государственное жильё — инструмент управления этим потоком, его «канализирования».

• «Жильё для проживания» в Китае — это ещё и про запрет спекуляций, ограничение числа квартир в одни руки, жёсткое регулирование цен. Готово ли наше общество к такому?

Главный вопрос: мы хотим позаимствовать результат (стройные кварталы с инфраструктурой) или метод (жёсткую вертикаль власти в градостроительстве)? Это принципиально разные вещи.

«Не в смысле директивной экономики» — самая сложная часть замысла

Бабаков осторожно оговаривается: не директивная экономика, а «прогнозируемые условия». Вот здесь и кроется основная ловушка.

Как создать систему, которая:

• С одной стороны, жёстко планирует развитие территорий на 20-30 лет вперёд, резервируя землю под дороги, парки и соцобъекты.

• С другой стороны, не душит частную инициативу, позволяя девелоперам и бизнесу гибко реагировать на спрос и предлагать разнообразие?

Исторический опыт (не только советский, но и многих других стран) показывает, что планирование почти всегда побеждает гибкость. Бюрократическая машина макропланирования начнёт выдавать техзадания на «типовые кварталы для 10 тысяч человек», а рынок захочет чего-то другого. Возникнет конфликт.

Практические риски: что может пойти не так?

1. Коррупционная составляющая. Если государство будет централизованно распределять землю под застройку и утверждать планы, это создаст гигантский соблазн для злоупотреблений. «Точечная застройка» сменится «точечным согласованием генеральных планов».

2. Ошибки прогнозирования. «Госплан» в СССР тоже хотел как лучше, но не мог предсказать, куда реально поедут люди и как изменится экономика. Жёсткий план, закреплённый на десятилетия, может привести к строительству городов-призраков или, наоборот, чудовищному дефициту там, где план его не предусмотрел.

3. Убийство малого бизнеса. Крупные игроки с лоббистскими ресурсами смогут вписаться в госплан. А небольшой девелопер, который хотел построить таунхаусы или камерный квартал, утонет в согласованиях.

4. Единообразие и скука. Макропланирование, особенно под лозунгом «социальной справедливости», часто рождает унылую, унифицированную среду. Где место для экспериментов, для уникальной архитектуры, для нестандартных форматов жилья?

Итог моих размышлений: Проблема, которую обозначил Бабаков, — реальна и болезненна. Хаотичная, античеловечная застройка — это тупик. Но предложенное лекарство — тотальное макропланирование — может оказаться опаснее болезни.

Возможно, истина лежит не в крайностях, а в сильном, умном регулировании, которое задаёт жёсткие правила игры, а не диктует каждый ход.

• Жёсткие градостроительные регламенты: вот здесь — только парки, здесь — mixed-use (смешанное использование), здесь — не выше 5 этажей.

• Обязательства девелопера «первым делом — инфраструктура»: пока не построил школу и дорогу — не продашь ни одной квартиры.

• Прозрачные публичные слушания, где жители реально влияют на планы развития своих районов.

Это тоже «макропланирование», но не сверху вниз, а через установление правил. Это сложнее, чем просто нарисовать на карте «здесь будет город-сад». Но это сохраняет и рыночную динамику, и человеческий масштаб.

Пока же предложение Бабакова — это важный сигнал: государство осознало тупик. Но путь из этого тупика ещё предстоит найти. И это должен быть путь не назад, в мнимую управляемость «Госплана», а вперёд — к умному, современному, человеко-ориентированному регулированию. Цель — одна. Но дорог к ней, как всегда, много. И выбор определит, в каких городах мы будем жить завтра.