Распространить семейную ипотеку на вторичку? Минфин говорит: это подорожание для всех

Вот интересная история: депутаты хотят сделать доброе дело — позволить семьям покупать по «семейной ипотеке» не только новостройки, но и любое жильё на вторичном рынке. Звучит справедливо, правда? Почему молодая семья должна быть заложником новостроек на окраине, если им нужна квартира в старом, но обжитом районе, рядом с работой и школой?

Но Минфин, в лице замминистра Ивана Чебескова, отвечает жёстко и по делу: это приведёт к резкому росту цен и сделает жильё ещё менее доступным. И он, увы, на 100% прав. Давай разберём, почему благие намерения здесь могут обернуться финансовым адом для всех.

Почему это взорвёт рынок? Потому что деньги потекут рекой

Сейчас «семейная ипотека» — это мощнейший, но всё же ограниченный драйвер спроса. Он сфокусирован на первичном рынке. Застройщики под него заточены, цены на новостройки уже взвинчены этой программой. Но вторичный рынок — это другая вселенная. Он в разы больше.

Если открыть поток льготных денег (ставка 6% против рыночных 15-17%) на вторичку, произойдёт следующее:

1. Взрывной рост спроса. Миллионы семей, которые раньше смотрели на вторичное жильё с тоской из-за высокой ставки, ринутся его покупать. Конкуренция за каждый более-менее приличный объект взлетит до небес.

2. Мгновенный рост цен. Нынешние владельцы квартир — не дураки. Увидят, что у покупателей появились дешёвые деньги, — поднимут цены. И поднимут ровно на столько, на сколько позволяет новый платёжеспособный спрос. Рост в 15-25% за короткий срок — не пессимистичный прогноз, а неизбежная реальность.

3. Эффект домино. Подорожает вторичка — тут же потянутся вверх цены и на первичку. Зачем застройщику продавать дешевле, если рядом такая же «двушка» в панельке 90-х стоит почти столько же? Итог: доступность жилья в целом упадёт. Те, у кого нет права на «семейную ипотеку», окажутся за бортом. Да и сами семьи будут просто брать в долг дороже, но за те же метры.

Что не так с рынком сейчас? Ипотека стала синонимом господдержки

В ответе Минфина есть убийственная фраза, которая описывает всю болезнь: «На ипотечном рынке возникли существенные диспропорции».

Расшифрую:

• Свыше 90% ипотеки на первичке — льготные программы.

• Из них 88% — это «семейная ипотека».

Рыночная ипотека практически умерла. Банки почти разучились оценивать риски и работать с клиентами без госгарантий и субсидий. Вся система завязана на бюджетные деньги. Распространить программу на вторичку — значит ещё больше увеличить эту диспропорцию, окончательно убив здоровый рынок.

А как же исключения, которые уже есть?

Минфин напоминает: точечные исключения уже сделаны. Купить вторичку по льготной ставке могут семьи с одним ребёнком до 6 лет, но только в малых городах, где строят два дома или меньше. Логика проста: там просто нет нового жилья, иначе бы семья купила его. Это социальная мера для безвыходных ситуаций, а не рыночный инструмент.

Расширить это правило на Москву, Питер или миллионники — значит не помочь, а обрушить рынок.

Моё мнение: Минфин в этой истории выступает редким голосом разума. Депутаты хотят получить популярность и краткосрочную благодарность избирателей («смотрите, чего мы для вас добились!»). Но Минфин смотрит на системные последствия. Он понимает, что нельзя бесконечно стимулировать спрос дешёвыми деньгами, не увеличивая предложение.

Настоящая проблема — не в том, что вторичка не покрыта льготой. Проблема в том, что строится слишком мало качественного и разнообразного жилья (не только тесных однушек), а рыночные ставки стали неподъёмными из-за высокой ключевой ставки.

Решение — не лить ещё больше бензина в костёр спроса. Решение — снижать общие процентные ставки в экономике, упрощать строительство и стимулировать возведение нормального жилья, а не микроквартир. Иначе мы получим только одно: квартиру своей мечты будут покупать так же далеко, просто в кредит на 30 лет и по льготной ставке, но за сумму на 30% большую. Победа? Сомневаюсь.