Инвестиции в недвижимость традиционно считаются надёжным способом сохранить капитал. В кризис люди бегут в квадратные метры, надеясь, что стены хотя бы не обесценятся. Но так ли это выгодно на практике? И везде ли?

РИА Новости провело исследование и составило рейтинг российских городов по доходности инвестиций в типовую однокомнатную квартиру за последние три года (2023–2025). Результаты оказались неожиданными. Лидеры — не Москва и не Питер, а совсем другие города.

Как считали

Аналитики учитывали два источника дохода: прирост стоимости квартиры и сдачу её в аренду. Из доходов вычитали все расходы: НДФЛ, коммуналку, взносы на капремонт и налог на имущество. Итоговую доходность скорректировали на потребительскую инфляцию. То есть получили реальную доходность — ту, которая остаётся в кармане инвестора после обесценивания денег.

За основу взяли типовую однушку площадью 35 квадратных метров. Рассматривались административные центры субъектов РФ.

Где доходность выше 15%?

Таких городов оказалось пять. Реальная доходность (с учётом инфляции) здесь превысила 15% годовых.

Абсолютный лидер — Абакан. Доходность в 2023–2025 годах составила 25,3% годовых. Секрет прост: стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла более чем вдвое за три года. Плюс аренда.

Второе место — Оренбург (20,2%). Третье — Челябинск (16,4%). Четвёртое и пятое — Курск (15,4%) и Магадан (15,1%). Во всех этих городах цены на жильё выросли более чем на 50% за три года.

В десятку лидеров также вошли Великий Новгород (14,2%), Смоленск (14,2%), Иваново (14%), Симферополь (13,2%) и Горно-Алтайск (13,1%).

А где доходность ниже инфляции?

А вот тут самое интересное. Есть города, где вложения в недвижимость не только не приносят прибыли, но и не защищают от инфляции. То есть деньги реально теряют покупательную способность.

Последнее место — Калининград. Реальная доходность за три года составила минус 2,9% годовых. Предпоследнее — Якутск (минус 2,1%).

Отрицательная реальная доходность наблюдается ещё в шести городах: Орёл, Калуга, Южно-Сахалинск, Казань, Тверь, Ханты-Мансийск.

В замыкающую десятку вошли также Кемерово (0,1%) и Москва (0,3%). Да, столица показала результат почти ноль. После вычета инфляции доходность практически отсутствует.

Почему Москва и Питер не в топе?

На первый взгляд, парадокс. В Москве и Санкт-Петербурге цены на недвижимость высокие, аренда дорогая. Но и абсолютные цены на квартиры здесь такие, что доходность от аренды в процентах оказывается ниже, чем в регионах.

Тем не менее, динамика положительная. По сравнению с прошлым годом Москва поднялась на десять позиций (на 70 место с доходностью +0,3%). Санкт-Петербург — на 43 позиции (36 место, доходность +7%). Сказался эффект низкой базы: после падения цен в 2022 году последовал рост.

Аренда: где выгодно сдавать

Если смотреть только на доходность от аренды (без учёта прироста стоимости квартиры), картина другая. В среднем по городам арендная доходность составила 5,5% годовых (с учётом всех расходов и инфляции).

Лидер по арендной доходности — Магадан (7,5%). Также высокие показатели в Биробиджане, Грозном, Магасе, Якутске, Мурманске, Петропавловске-Камчатском, Нальчике, Оренбурге и Твери.

Почему Абакан и Оренбург оказались лидерами

В этих городах совпали два фактора: резкий рост цен на жильё и стабильный арендный доход. В Абакане, например, квартиры за три года подорожали более чем вдвое. Причины: низкая база (цены были сильно занижены), развитие инфраструктуры, рост экономики региона.

В Оренбурге — похожая история. Плюс близость к Казахстану и активная торговля с соседней страной подогревают спрос на жильё.

Стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость

Исследование РИА Новости показывает, что недвижимость — не гарантированный способ заработать. В Калининграде, Казани и Якутске инвесторы за три года потеряли деньги в реальном выражении.

С другой стороны, в Абакане и Оренбурге можно было получить 20–25% годовых. Вопрос в том, насколько эти результаты повторяемы в будущем.

Эксперты предупреждают: не стоит смотреть только на прошлую доходность. Рынок недвижимости цикличен. То, что выросло вдвое за три года, может стагнировать следующие три года.

Мой взгляд

Инвестиции в недвижимость — это не пассивный доход, а работа. Нужно выбирать город, анализировать рынок, считать арендную ставку, учитывать налоги и риски. В Москве и Питере доходность низкая, но ликвидность высокая: квартиру можно быстро продать. В Абакане доходность высокая, но продать жильё быстро может не получиться.

Я бы советовал рассматривать недвижимость как долгосрочную защиту от инфляции, а не как способ быстрого обогащения. И диверсифицировать: не класть все яйца в одну корзину, даже если эта корзина — квадратные метры.

Особенно осторожным нужно быть в городах, где цены на жильё уже выросли в 2–3 раза за короткий срок. Пузырь может лопнуть. Как говорится, покупай на слухах, продавай на новостях. Или, как сейчас говорят умные люди: недвижимость — для жизни, а не для спекуляций. Но каждый решает сам.