Ипотека под 0,1% возвращается: почему застройщики снова субсидируют ставки и чем это грозит покупателям

Рынок недвижимости снова заиграл красками. После затишья застройщики начали массово обновлять ипотечное «меню». Субсидированная ипотека, которая, казалось, ушла в прошлое вместе с околонулевыми ставками, возвращается.

Но теперь условия другие, и покупателям нужно быть внимательнее, чем когда-либо.

Почему застройщики снова пошли на субсидии

Причина проста: продажи падают. Интерес к рассрочкам рухнул на 60% . Люди поняли, что надежды на быстрое снижение рыночных ставок не оправдались, и замораживать деньги в долгих рассрочках смысла нет.

Валерий Кочетков (директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость») объясняет: возник повторный повышенный интерес к субсидированной ипотеке. Застройщикам нужно продавать, и они готовы платить банкам, чтобы снизить ставку для покупателя.

Как это было раньше

В 2022 году, после ужесточения льготной ипотеки, рынок наводнили программы с минимальными ставками — от 0,01%. Звучало сказочно, но цена квартиры при этом завышалась на 20–30% . Это создавало риски для всех: банков, застройщиков и покупателей. ЦБ ввёл ограничения, и такие кредиты почти исчезли.

Что предлагают сейчас

Сейчас субсидированная ипотека возвращается, но в более скромном варианте. Никто не обещает 0,01% на десятилетия. Но на фоне рыночных ставок под 20% даже 14–15% выглядят привлекательно.

На сайтах застройщиков можно встретить до 10–15 вариантов оплаты. Например:

• 0,1% на первый год, потом ставка повышается;

• 6% на два года при первом взносе 50%, затем — 20%;

• 14–15% на весь срок, но с оговоркой, что цена квартиры «может измениться»;

• траншевая ипотека — застройщик получает деньги частями по мере строительства, а покупатель вначале платит немного.

Самый хит, по словам Кочеткова, — траншевая ипотека со ставкой 6% без первого взноса и с ежемесячным платежом 2 тыс. рублей в первые два года .

Екатерина Наливайко (директор по маркетингу «Plus Development») говорит, что самые популярные программы в столице — со сниженной ставкой 7% на 7 лет . За это время через досрочное погашение выплачивается до половины кредита.

Что нужно проверять

Наталия Вяльшина (руководитель продаж агентства «КоридорЪ») предупреждает: в рекламе могут заявлять одни условия, а при детальном анализе вскрываются дополнительные расходы, скрытые комиссии, ограниченные сроки льгот или их действие только в определённых ЖК и для определённых категорий покупателей .

Александр Чернокульский (директор компании «Жилфонд») добавляет: субсидирование ставки часто ведёт к удорожанию объекта. Слишком завышенная стоимость может стать проблемой при продаже в будущем и даже при оценке квартиры после сдачи в эксплуатацию для передачи в залог банку .

Главная идея

Суть всех этих программ — подтолкнуть покупателя к сделке прямо сейчас, снижая его ежемесячный платёж. Все надеются, что через год-два рыночная ипотека подешевеет и можно будет рефинансировать кредит.

Кочетков точно подмечает: «Год начался не с продажи лота, а с продажи комфортного ежемесячного платежа, как раз то, что мы видели совсем недавно и ещё не успели забыть» .

Мой взгляд

Субсидированная ипотека — это не подарок, а маркетинговый инструмент. Застройщик закладывает свои затраты на субсидию в цену квартиры. Поэтому важно считать не только ежемесячный платёж, но и итоговую переплату и стоимость объекта.

Если вы планируете воспользоваться такими программами, берите калькулятор, изучайте договор и сравнивайте с обычной ипотекой. И помните: низкая ставка в первые годы может обернуться высокой ценой позже, особенно если рефинансировать не удастся.