Рынок рыночной ипотеки (без учёта льготных программ) замер в ожидании. Пока ключевая ставка остаётся высокой, банки не могут предложить заёмщикам приемлемые условия. Но есть и хорошие новости: ставка снижается, и эксперты уже называют порог, после которого начнётся полноценное восстановление.

Алексей Щавелев, старший вице-президент, руководитель блока розничного бизнеса ПСБ, в интервью заявил, что рыночное ипотечное кредитование вернётся к нормальной жизни, когда ключевая ставка опустится ниже 12% годовых.

«Такой уровень обеспечит приемлемые условия для переплаты на стандартном 30-летнем горизонте кредитования», — пояснил он.

Что значит «приемлемые условия»

Ипотека на 30 лет — это стандартный срок для российского рынка. При ставке 15–16% переплата по кредиту составляет 200–300% от суммы займа. При ставке 11–12% — 120–150%. Разница колоссальная. Для семьи, покупающей квартиру за 10 млн рублей с первоначальным взносом 2 млн, ежемесячный платёж на 30 лет составляет:

• при ставке 16% — около 110 тыс. рублей;

• при ставке 12% — около 82 тыс. рублей.

Разница в 28 тысяч рублей в месяц — это существенная экономия для семейного бюджета.

Льготная ипотека останется драйвером

Щавелев прогнозирует, что в 2026 году доминировать будут программы с господдержкой, прежде всего «Семейная ипотека». Доля рыночной ипотеки будет постепенно увеличиваться и, по его оценке, составит 20–25%.

Это означает, что четыре из пяти ипотечных кредитов в 2026 году будут выданы по льготным программам. И это логично: пока рыночные ставки высоки, люди будут пользоваться семейной, IT, дальневосточной ипотекой, где ставки ниже 10%, а иногда и 6%.

Тренд на снижение ставки сохраняется

Напомню контекст: Центробанк последовательно, но осторожно смягчает денежно-кредитную политику с прошлого года. Если в начале 2025 года ключевая ставка составляла 21%, то в конце года – 16%. В марте 2026 года Банк России снизил ключевую ставку в седьмой раз подряд – до 15%.

Прогнозы аналитиков сходятся на том, что к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься до 12–13%. Если это произойдёт, рыночная ипотека начнёт оживать. Полноценное восстановление, по мнению Щавелева, начнётся при ставке ниже 12%. То есть, вероятнее всего, в 2027 году.

Что это значит для заёмщиков

Если вы планируете покупать квартиру в ипотеку, стратегия может быть такой:

• Если вы подходите под льготные программы (семейная, IT, дальневосточная), не ждите. Ставки по ним останутся низкими, а цены на недвижимость могут вырасти.

• Если вы не подходите, возможно, имеет смысл подождать. К концу 2026 – началу 2027 года рыночные ставки могут стать более комфортными.

• Если у вас уже есть ипотека по высокой ставке, следите за предложениями по рефинансированию. Как только ставки упадут, можно будет перекредитоваться.

Мой взгляд

Прогноз ПСБ — один из самых реалистичных. 12% — это психологический порог. При ставке выше 12% ипотека воспринимается как «дорогая», при ниже 12% — как «терпимая». Конечно, о возвращении к ставкам 7–8% говорить пока не приходится, но 11–12% — это уже что-то.

Особенно важно, что банк признаёт: льготные программы останутся драйвером. Без них рынок просто рухнул бы. Но постепенное увеличение доли рыночной ипотеки до 20–25% — это позитивный сигнал. Значит, банки готовы кредитовать, и заёмщики готовы брать.

Вопрос только в темпах снижения ключевой ставки. Если ЦБ продолжит смягчение такими же темпами (по 0,5–1% за заседание), то уже к концу года мы увидим ставку 13–14%. До 12% останется один шаг. Но этот шаг может быть самым трудным, потому что инфляция ещё не вернулась к цели. Будем следить.