Рынок новостроек в регионах перевернулся: элитка растёт, массовое жильё сжимается

Хорошо это или плохо — каждый решает сам, но тенденция налицо. Пока в крупных городах один за другим закрываются котлованы под «бюджетные» новостройки, количество премиальных и элитных проектов уверенно идёт вверх. Застройщики объясняют это просто: так выгоднее.

Цифры, которые удивляют

Если отвлечься от Москвы и посмотреть на города-миллионники, картина получается неожиданная. За год объём предложения в дорогом сегменте (премиум и элит) вырос на 12,6% — до почти 37 тысяч лотов. Это единственный сегмент первичного рынка, который не упал, а наоборот, прибавил .

А вот массовое жильё (комфорт-класс) просело почти на четверть — минус 23,6%. Бизнес-класс тоже не устоял: минус 26,7% .

Если взять все города-миллионники вместе с Москвой, тренд ещё жёстче: массовое жилье сократилось на 1,4%, а элитное… выросло на 19,3% . Согласитесь, разница внушительная.

Почему застройщики уходят в «дорого»

Главная причина — ипотека. Точнее, её нынешнее состояние и грядущие изменения. Дмитрий Софронов из ГК Dars прямо говорит: ужесточение льготных программ убивает спрос на квартиры, которые берут в кредит. Семейную ипотеку подрезали, и это сразу ударило по «комфорту».

В то же время покупатели дорогого жилья меньше зависят от банковских денег. Они платят своими — и им не страшны ставки. А для девелопера такие проекты оказываются более маржинальными, то есть просто выгоднее.

Москва в этом смысле была первопроходцем. Там массовый сегмент за год рухнул на 40,6%, а премиум и элит подросли на 9–11% . Причина — высокие требования к архитектуре и дорогая земля. Регионы, похоже, идут по тому же пути.

Где произошёл самый резкий скачок

Тройка лидеров по росту высокобюджетного предложения выглядит так:

1. Ростов-на-Дону — доля элитки подскочила с 19,7% до 52,9%

2. Омск — с 2,4% до 13,7%

3. Самара — с 1,2% до 9,2%

Ирина Доброхотова (bnMAP.pro) объясняет это двумя факторами: платёжеспособный спрос в городе и давление властей, которые требуют улучшать качество проектов.

Есть нюанс: а элитное ли оно на самом деле?

Евгений Белокуров из «Яндекс Недвижимости» предупреждает: класс жилья часто определяют сами девелоперы. Или площадки объявлений. То есть «премиум» и «элит» — не всегда объективная характеристика, а иногда маркетинговый ход, чтобы продать ту же квартиру дороже.

Так что, увидев объявление о продаже «элитной новостройки» в Омске или Самаре, стоит внимательно изучить, что на самом деле предлагают.

Что будет дальше

По мнению Дениса Жалнина (ГК «Люди»), доля дорогого жилья продолжит расти. И это, наверное, неизбежно — пока ставки высоки и ипотека труднодоступна, застройщики будут искать покупателей с живыми деньгами.

Но у этого тренда есть обратная сторона. Ригина Гордеева (агентство «БезФильтров») предупреждает о точечном дефиците бюджетного предложения. Доступные квартиры в хороших локациях могут исчезнуть. Не полностью, но их будет катастрофически не хватать.

Это значит, что человеку со средним доходом, который копит на жильё, придётся либо довольствоваться тем, что осталось, либо переплачивать за неоправданно дорогой «премиум», либо уезжать дальше от центра.

Мой взгляд

Честно говоря, ситуация настораживает. Да, девелоперы не благотворители, они хотят зарабатывать. Но когда рынок массово разворачивается в сторону люкса, а «бюджет» сжимается, это бьёт в первую очередь по обычным людям. Тем, кто рассчитывает на ипотеку и не может выложить сразу несколько миллионов.

Будет обидно, если через пару лет в крупных региональных городах элитное жильё будет пустовать, а нормальные квартиры для жизни превратятся в дефицит. Пока же — следите за рынком, не ведитесь на громкие названия классов и читайте документы. Иногда «премиум» оказывается просто обычным домом с хорошей рекламой.